Які рішення і події 2013 р визначатимуть правила гри на російському ринку комерційної нерухомості в 2014 р, як зміниться ринок не тільки на найближчий рік, а й на віддалену перспективу, в інтерв'ю CRE. RU розповів Даррелл Станафорд.

- Г-н Станафорд, як Ви оцінюєте ринок комерційної нерухомості в Росії?

- Я працюю на цьому ринку з 1995 р І, практично, весь цей час ми перебували в стані або швидкого зростання, або кризи. Для нашого ринку працювати в стані спокійного зростання, скажімо так, «трохи незвично», хоча останні два роки ринок нерухомості перебуває саме в такому стані.

Згідно з прогнозами аналітиків CBRE, обсяг поглинання офісів в Москві в 2012 і 2013 рр. був приблизно таким же, як і в 2011 р

Протягом останніх двох років ринок нерухомості перебував у стані спокійного зростання, в 2014 р аналітики очікують стагнацію на ринку на тлі негативної динаміки в російській економіці.

Зараз особливо важливо, щоб всі учасники ринку нерухомості звикли працювати в умовах стагнації, московський ринок досить об'ємний - майже 15 млн кв. м офісних площ. Гравці ринку звикли працювати в стані або швидкого зростання, або спаду, а ось як не нарощувати площі, а розвивати існуючі об'єкти їм ще належить зрозуміти.

Під час бурхливого росту все поспішають отримати максимальний прибуток, під час кризи - «зловити момент». В умовах стагнації у гравців ринку з'являється можливість вдосконалити свої внутрішні процеси, зайнятися кадровими питаннями, знайти способи оптимізації витрат. На ринку офісної нерухомості протягом наступних кількох років розгорнеться справжня боротьба за орендаря: попит стабільний, а пропозиція продовжує рости, тому в 2014 р орендні ставки знизяться в середньому від 3 до 10%.

У 2014 році ринок торговельної нерухомості Москви нарешті відчує конкуренцію між торговими центрами - роздрібні мережі прийдуть до висновку, що вони не обов'язково повинні бути присутніми в кожному великому торговому центрі столиці і почнуть «торгуватися» з орендодавцями. В цілому орендні ставки стабілізуються, і піднімати їх зможуть тільки кращі ТЦ. Через два роки акцент буде зміщений у бік поліпшення управління торгових центрів. В цілому 2014 рік стане більш професійним.

- Як би Ви охарактеризували ринок нерухомості Москви?

- Москва - цікаве місто для інвесторів, для девелоперів і для орендарів. Справедливо, що ключова тема Moscow Urban Forum 2013 була позначена як перспективи розвитку периферійних районів великих міст, розвиток мегаполісу за межами центру, тобто настання ери полицентризма, розвитку «центрів поза центром». У свою чергу, це буде підтримувати створення нових центрів тяжіння, які будуть сприяти досягненню головної мети Москви - створення поліцентричного міста. Для ринку нерухомості це означає, що найцікавіші і перспективні місця для нових проектів стануть місця поблизу нових транспортних вузлів, які покладуть початок розвитку нових ділових кластерів за межами центру.

У Москві однозначно відбудуться значні зміни, завдяки розвитку транспортної інфраструктури, з'являться нові центри ділової життя, в основному, вони виростуть на місці промзон, біля нових станцій метро, ​​транспортно-пересадочних вузлів, навколо яких, в свою чергу, буде розвиватися торговельна нерухомість, будуватися житло. Очевидно, що основний потенціал розвитку міст з точки зору суспільства, управління, простору, економіки і культури лежить в розвитку околиць.

- Роблячи прогноз на 2014 р учасники ринку зійшлися на думці, що власникам комерційної нерухомості непросто доведеться не тільки на найближчий рік, а й на віддалену перспективу. Зміна порядку обчислення податку на майно для компаній, який буде розраховуватися не з балансової, а з кадастрової вартості, змінить кон'юнктуру ринку нерухомості. Ви теж дотримуєтеся такої ж думки?

- Коли на порядку було поставлено питання про введення нового податку на майно, Urban Land Instuite підготував порівняльну таблицю великих міст світу, яка наочно показує, що податок, який дорівнює 0,9% кадастрової вартості об'єкта (прим. - ставка на 2014 г.) - не вище, ніж в інших столицях світу. Наприклад, в Нью-Йорку власники нерухомості щорічно платять податок в розмірі 4,63% від вартості об'єкта. У Лондоні власники об'єктів нічого не платять, зате орендарі крім оренди платять місту податок в розмірі 45% річної орендної плати. Якщо ви думаєте що орендні ставки в Лондоні високі для орендарів, про які нам доповідають аналітики, можу сказати, що в дійсності вони ще вище - на ті ж 45%.