Олександр Вельможко, фото автора | Субота, 14 січня 2017, 16:50

Легендарна Молдаванка - один із найпроблемніших районів Одеси, якщо проаналізувати його майбутнє на найближчі пару десятків років. Стара стара забудова, зношені комунікації, жадібні забудовники, "тикати" куди попало висотки замість закладеної в Генеральному плані поквартальною реконструкції - все це, якщо не діяти вже зараз, рано чи пізно призведе до колапсу цілого району.

Молдаванка - здавна забудований 1-2-3-поверховими будинками район між вулицями Балковской, Градоначальницькій, Старопортофранківській і Генерала Цвєтаєва. Молдаванка стала головним джерелом міських легенд. Власне жителі цього району - це і є хрестоматійні одесити, описані Ісааком Бабелем, Юрієм Олешей і іншими письменниками - і саме вони, дрібні торговці, євреї, биндюжники стали своєрідним "обличчям" міста початку ХХ століття.

Іноді Молдаванку "звужують" між Розумовської, Степовий і Генерала Цвєтаєва. Генеральний план Одеси передбачає повну реконструкцію Молдаванки - квартал за кварталом, зі Будівництво тут невисоких нових житлових будинків.

Минуле Молдаванки: порто-франко, контрабанда і змішання народів

Історія Молдаванки починається в кінці XVIII століття з невеликого молдавського села в районі сучасної вулиці Непрямої, зафіксованому на плані міста 1814 року. Після введення порто-франко район почав стрімко заселятися - адже зовсім поруч проходив кордон вільної зони, але Молдаванка в неї не увійшла. Жителі району, впритул прилягав до кордону і митниці, отримували величезні прибутки від контрабанди. Але в 1826 році кордон порто-франко перенесли до Водяний балці і Молдаванка остаточно увійшла до складу міста.

Стара і нова Молдаванка: від вулиці Михайлівській в сторону центру міста, за старими будиночками маячать сучасні та радянські висотки

Згодом Молдаванка перетворилася в багатонаціональний район, в якому селилися приїхали до Одеси робочі, переважно - українці і євреї. Маленькі будинки, відсутність елементарних побутових зручностей, що потопають у бруді вулиці - ось такою була дореволюційна Молдаванка. З тодішнього благоустрою можна відзначити лише прямокутну сітку вулиць, будівництво Єврейської лікарні та кількох церков.

Основним населенням Молдаванки поступово стали зовсім молдавани, а небагаті євреї, яких було приблизно 90% всіх жителів району. Всі інші селилися досить компактно, і навіть вулиці носили назви Малоросійської (Адмірала Лазарева) або Сербської (Болгарська).

Вулиця Адмірала Лазарева

Переважання небагатих і не дуже освічених верств населення, змішання національностей і породили те, що потім стали називати "одеським колоритом" в способі життя в одному великому дворі у всіх на виду, "одеським мовою" у вигляді російського з вкрапленнями українського, ідиш і молдавського з характерною інтонацією, гумор і вміння викручуватися зі складних життєвих ситуацій. Коротше кажучи - Молдаванка - це Бабель, а Бабель - це Молдаванка.

Сучасність Молдаванки: зручна логістика і зношені будинку

Молдаванка має виключно зручне розташування відносно інших районів міста. Звідси майже рукою подати до центру, а з більш віддалених місць можна за кілька хвилин доїхати на трамваї або тролейбусі. Через Молдаванку проходять три магістральних вулиці, що виходять прямо на виїзди з міста - Богдана Хмельницького, Прохорівська, Разумовська. Нарешті, через Балківську або Степову вулиці цілком зручно виїхати і в будь-який зі спальних районів, минаючи центр міста. Неподалік і такі стратегічно важливі для місцевих мешканців об'єкти як вокзал і ринок "Привоз". Саме тому, з точки зору логістики в витягнутому на 30 кілометрів уздовж моря місті, жити на Молдаванці досить непогано.

Вулиця Богдана Хмельницького

В даний час на Молдаванці проживає близько 75-80 тисяч осіб.

Молдаванка зараз, в основному, забудована старими будинками невеликої поверховості. Дуже рідко тут можна зустріти дореволюційний будинок вище трьох поверхів, та й триповерхові - рідкість, а вже старий будинок в чотири поверхи - так це взагалі унікальний випадок в кінці вулиці Прохоровской. Двори нагадують химерні лабіринти між всякими флігелями, одноповерховими будиночками, прибудовами і навіть городами.

Триповерховий старий будинок на вулиці Адмірала Лазарева

До революції будинки будувалися на Молдаванці далеко не настільки якісно, ​​як в центрі міста - тут було дешеве житло. Чи не рідкістю є будинки з фундаментами з вапняку. Природно, що такі будинки через сто і більше років перебувають не в кращому технічному стані. Посилює його і багаторічна відсутність належного обслуговування.

За радянських часів Молдаванку осучаснили. Всі вулиці були заасфальтовані, всюди провели комунікації - електрика, водопровід і каналізацію. У багатьох місцях точково і цілими кварталами зводилися "сталінки" (на Прохоровской, Богдана Хмельницького), "хрущовки" (на Запорізькій вулиці) і навіть окремі панельні висотки. В останні роки тут місцями набудували поодинокі, "ущільнюють" решту забудову висотки або навіть цілі мікрорайони висоток - на місці припинили своє існування заводів.

Дальницька кут Балковской - видно побудовані після 2000 року багатоповерхівки

Проте, Молдаванка як і раніше залишається депресивним районом міста, хоча і не настільки як селище Більшовик або Шкодова гора. Основна причина депресивності - вкрай зношений старий житловий фонд, який вимагає або негайного капітального ремонту, або знесення з подальшою забудовою новими будинками. Крім того, більшість мереж водопроводу, каналізації, електромережі - побудовані кілька десятків років тому і розраховані на те, що є зараз - "розмазані" по площі невеликі будинки з відносно малим числом населення і невеликим навантаженням.

Молдаванка і Генеральний план Одеси

Генплан Одеси передбачає щоквартальну реконструкцію Молдаванки, при якій будуть збережені всі будівлі, що представляють історичну і архітектурну цінність. Інші будівлі, що знаходяться в хорошому стані, також будуть збережені. Більшість одноповерхових і внутрішньодворових будівель, будівлі в поганому технічному стані будуть знесені.

приклад проекту подібної реконструкції був запропонований колишнім начальником управління охорони культурної спадщини Одеси Володимиром Мещерякова щодо кварталу в районі ринку "Привоз".

Таким чином, при поквартальною реконструкції в кожному кварталі збережеться якась кількість старих будинків, решта периметра передбачається до забудови малоповерховими, не вище п'яти поверхів, будівлями. У центрі кварталів передбачається будувати по одному більш високому будівлі, ніж периметральна забудова. Будівля всередині кварталу може бути настільки вище будинків по периметру, щоб його не було видно з вулиці - що становить не більше 8-9 поверхів. До речі, прикладом такого "вкраплення" щодо невисокого нової будівлі є житловий дев'ятиповерховий будинок у дворі на Преображенській кут Великій Арнаутській.

Вся реконструкція передбачається виключно за рахунок інвесторів. Один з кварталів району планується зберегти як історико-культурний заповідник.

"Підводні камені" реконструкції Молдаванки "по Генплану"

Забудова і реконструкція Молдаванки в поквартальному виконанні може бути цікава інвестору тільки за умови, що старих будинків в кварталі залишиться дріб'язок - інакше основні засоби доведеться вкладати не в нове будівництво, а в реконструкцію старих будівель. Фактично, то кількість квартир, яке є в одному 16-поверховому будинку, в даному випадку буде розтягнуто нема на маленькому земельній ділянці, займаному висоткою, а на цілому кварталі. Правда, собівартість будівництва двох-трьох п'ятиповерхівок виявляється такою ж, як і будівництво одного висотного будинку при однаковій кількості квартир.

Старе і нове на Молдаванці

Однак, різниця виникає за рахунок вартості землі з урахуванням корупційної складової і за рахунок необхоідімий розселення жителів призначених під знесення старих будинків. У зв'язку з цим нескладно спрогнозувати, що в разі поквартальною забудови Молдаванки вартість квартир буде значно вище, ніж у висотних будинках в "спальних" районах або навіть в незаконних висотках в історичному центрі міста. Втім, малоквартирних і маловисотних забудова зовсім поруч з центром міста відразу робить подібне нове житло на Молдаванці - елітним житлом. Адже це не висотний мурашник якийсь з тонкими стінами, відсутністю парковки і протікають вікнами.

Крім цього фактора, є ще кілька інфраструктурних та природних моментів, серйозно обмежують будівництво на Молдаванці.

Молдаванка: Михайлівський сквер і висотки на вулиці Розумовської у Серединський скверу

Найважливіший з них - це зношеність комунікацій. Основні лінії електропередач, водопроводу і каналізації прокладалися тут, в основному, в 30-е і 50-е роки або навіть до революції. Вони не розраховані на різке збільшення навантаження, яке неминуче станеться при новому будівництві. Навіть без будь-якого масштабного будівництва, просто в силу природного зносу, Молдаванка вже зараз гостро потребує капітальної модернізації інженерних мереж, причому зі збільшенням їх пропускної здатності як мінімум удвічі. Тим більше, що побудовані "точково" висотки вже збільшили навантаження на старі мережі.

Другий фактор - катакомби. Весь цей район буквально поцяткований підземними виробками, частина з яких знаходиться в не дуже доброму стані і загрожує впасти, ще частина затоплена, інші частина просто не досліджена. Наявність катакомб веде до подорожчання будівництва за рахунок досліджень, пульпірованія і забутовки підземних виробок. Протікаючі труби водопроводу і каналізації якнайкраще сприяють просідання грунту і потрапляння води в катакомби - з намоканням грунту, її просіданням або навіть обваленням катакомб.

Плюс реконструкції Молдаванки, з точки зору інвестора, тільки один - близькість до історичного центру міста, що дозволить продати або здати в оренду нерухомість значно дорожче, ніж де-небудь на селищі Котовського.

Проте, зараз процес забудови Молдаванки новими будинками йде зовсім іншим шляхом. Девелопери освоюють території занедбаних складів, автобаз та заводів між Балковской і Степовий, зводячи тут цілі квартали багатоповерхівок . Все це будується на катакомбах, на схилі Водяний балки, але зате не вимагає самого дорогого етапу - розселення жителів старих будинків.

Що буде далі - нові квартали або "точкові" хмарочоси?

Разом з тим, реконструкція Молдаванки в найближчі десять-п'ятнадцять років - нагальна потреба для району. Старі будинки і комунікації не вічні, вони потребують термінового капітального ремонту або заміни - інакше досить скоро все просто розвалиться.

Будинки старі і вдома нові на Молдаванці

Запланована в Генплані поквартальне реконструкція району з одного боку, дасть можливість поступово замінити інженерні мережі в процесі будівельних робіт в масштабах цілої вулиці або кварталу. З іншого - при послідовному ході робіт до закінчення терміну Генплану в 2031 року навряд чи вийде оновити більше, ніж 3-4 кварталу. Одночасна реконструкція відразу декількох кварталів місту не під силу навіть при наявності дуже багатих інвесторів - просто не вистачить житла для тих, кого відселяють з будинків, що реконструюються.

У зв'язку з цим, можна зробити два прогнози щодо майбутнього Молдаванки: злегка негативний і зовсім негативний.

Якщо знайдеться адекватна інвестор, почнеться послідовна квартальна реконструкція. Протягом кількох десятиліть, які буде діяти нинішній Генплан, таким чином спільними зусиллями міста та інвесторів вдасться реконструювати два-три квартали. Решта ж квартали Молдаванки будуть надані самі собі - залишаться незмінними, або піддадуться хаотичної "точкової" забудови. Відповідно, в які залишилися без реконструкції кварталах рано чи пізно настане колапс інженерних мереж.

У зовсім негативному варіанті такого інвестора не буде. Місто своїми силами не міг, не може і не зможе протягом кількох десятиліть капітально перебудувати хоча б третину Молдаванки. Тому район, як і зараз, буде піддаватися точкової забудови з вищеописаної небезпекою повного зносу комунікацій. Адже забудовники при такому сценарії лише зводять висотки і платять в бюджет на розвиток міської інфраструктури жалюгідні копійки порівняно з необхідністю і одержуваними ними прибутками. Тобто, техногенна катастрофа теж неминуче, але настане вона набагато швидше.

Молдаванка: вид від скверу Гамова в сторону вулиці Середньої з кварталом висоток на задньому плані

Є ще третій варіант. Місто зможе напружити всі свої фінансові можливості і проведе реконструкцію інженерних мереж, не зачіпаючи житлової забудови. Таким чином, істотно полегшиться завдання пошуку інвесторів і завдання для самих інвесторів, буде усунена основна інфраструктурна перешкода реконструкції району. При такому варіанті можлива як квартальна, так і точкова забудова зі збереженням всіх історичних будівель Молдаванки.